SCPI

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se définit, selon le code monétaire et financier, comme un véhicule ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. D'un côté, la société s'occupe de collecter l'argent auprès des particuliers, les associés. De l'autre, elle recherche des biens dans lequel investir. La gestion de ce parc par une société spécialisée et agréée par l'AMF, entraine des revenus à redistribuer aux associés. La SCPI peut exister sous 2 formes :

•  SCPI à capital fixe : Le montant total du capital est fixé dès l'origine. Une fois le capitale sociale souscrit à 100%, l'achat de nouvelles parts sera possible uniquement lors d'augmentation du capital. Si un associé souhaite vendre ses parts, il doit alors trouver un acheteur afin que le capital ne change pas
• SCPI à capital variable : La souscription de parts nouvelles sont possibles à tout moment à un prix fixé par la société de gestion (le prix de souscription). Inversement, l'associé peut vendre ses parts à un prix convenu à l'avance (le prix de retrait). Les frais de souscription sont la différence entre le prix de retrait et le prix de souscription. Il tourne généralement autour de 10%

On observe donc que sur la SCPI à capital fixe, le prix d'achat et de vente ne sont pas corrélés à la valeur du patrimoine. Il peut donc y avoir une spéculation sur l'achat vente de ce genre de SCPI. La société, par contre, peut décider de l'augmentation uniquement si nécessaire et donc optimiser le capital investi.
Une SCPI à capital variable peut être vendu sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. La gestion du capital évolue donc : S'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs, il y a une augmentation de capital pour émettre de nouvelles parts. Cela constitue d'ailleurs le principal soucis de la SCPI qui se retrouve à investir impérativement dans ce cas, même si l'immobilier n'est pas favorable. Si inversement, il y a plus de vendeurs que d'acheteurs, la vente peut prendre un temps important avant d'être réalisée. On est là dans une situation finalement très proche de la vente de l'immobilier réelle (le placement n'est pas toujours très liquide). Pour limiter cela, la SCPI se constitue généralement un fond de réserve. Cette stabilité du prix de souscription entraine que le recours à un crédit immobilier pour investir est possible. Il faut juste noter que les banques restent frileuses pour accepter un crédit sur un produit externe. Le plus simple est alors de passer par un courtier en prêt.
En 2019, les taux sont très bas. Les banques sont donc à la recherche d'un minimum de rendement sur les crédits. Ils peuvent proposer des crédits à la consommation ou des crédits pour financer un investissement (+0,5% en juin 2019 par rapport à un crédit immobilier sur 15ans).

Les avantages de la SCPI

Le principal avantage de la SCPI est un investissement très diversifié dans l'immobilier (bureaux, commerces, résidences , santé, entrepot, ...) avec un rendement correct de plus de 4%. Le temps passé à gérer votre investissement est minime. La revente est possible avec une liquidité généralement correcte. Enfin, l'investissement peut être réalisé avec des sommes très faibles et surtout à crédit.

Les types de SCPI

Il existe des SCPI de rendement dont l'objectif est de distribuer un revenu régulièrement (généralement, tous les trimestres). Ce type de SCPI est parfait pour rembourser un crédit. On trouve aussi des SCPI de valorisation dont l'objectif est de valoriser le capital en liquidant à terme le capital.

Les placements financiers et vous
Thomas