courtier en prêt

Courtier en prêt

La recherche d'un prêt commence généralement par une tournée des banques du coin. Malheureusement, les conseillers commencent systématiquement par vous proposer des conditions peu avantageuses sur le principe "On sait jamais, sur un malentendu, ça peut marcher". Puis, vous commencez une phase de négociation entre plusieurs banques. Évidemment, cela peut vite être consommateur de temps.
Vous pouvez aussi me rétorquer que vous êtes un client fidèle depuis que vos parents vous ont ouvert un livret pour votre première étrenne. Là encore, votre conseiller s'aligne uniquement sur les meilleurs conditions que vous avez trouvé en soulignant que le directeur vous a fait une fleur...

Il faut peut être chercher une solution plus simple et déléguer cette recherche à un courtier. Attention, il est probable que vous limitez sa recherche en ayant déjà investigué de votre côté car il ne peut renégocier avec les banques que vous avez contacté.

Comment obtenir le meilleurs taux de crédit

Une demande de prêt passe systématiquement par la constitution d'un dossier de financement. Votre banque souhaite vous prêter le maximum d'argent à une seul condition : il faut que vous le remboursez. Le dossier de financement sert donc à lui inspirer confiance. Le courtier va le monter pour vous et peut vous proposer des solutions optimums en fonction de vos besoins. Généralement, en moins d'une heure, il vous proposera un taux cible qu'il souhaite atteindre. Si vous acceptez son offre, il va alors directement contacter les services adéquats (et pas un "simple" conseiller d'agence) et en moins d'un mois, il vous présente une proposition (généralement, légèrement plus favorable) que vous acceptez ou pas. Il vous accompagne alors dans vos démarches avec la banque.

Cette négociation a un coût qui tourne autour de 350€. Je pense sincèrement que c'est un excellent investissement, en particulier pour le temps gagné et pour le stress épargné. Il est certain que le taux et les conditions obtenus compensent le coût de cet intermédiaire au moins pour la grande majorité des négociateurs que nous sommes.

Il est à noter qu'il peut aussi vous proposer une assurance associée au prêt généralement à un meilleur tarif que l'assurance proposée par la banque. Elle a souvent l'intérêt de s'adapter au capital restant du (et non de rester fixe dans le temps et calculé sur le capital initial).

Les placements financiers et vous
Thomas

SCPI

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se définit, selon le code monétaire et financier, comme un véhicule ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. D'un côté, la société s'occupe de collecter l'argent auprès des particuliers, les associés. De l'autre, elle recherche des biens dans lequel investir. La gestion de ce parc par une société spécialisée et agréée par l'AMF, entraine des revenus à redistribuer aux associés. La SCPI peut exister sous 2 formes :

•  SCPI à capital fixe : Le montant total du capital est fixé dès l'origine. Une fois le capitale sociale souscrit à 100%, l'achat de nouvelles parts sera possible uniquement lors d'augmentation du capital. Si un associé souhaite vendre ses parts, il doit alors trouver un acheteur afin que le capital ne change pas
• SCPI à capital variable : La souscription de parts nouvelles sont possibles à tout moment à un prix fixé par la société de gestion (le prix de souscription). Inversement, l'associé peut vendre ses parts à un prix convenu à l'avance (le prix de retrait). Les frais de souscription sont la différence entre le prix de retrait et le prix de souscription. Il tourne généralement autour de 10%

On observe donc que sur la SCPI à capital fixe, le prix d'achat et de vente ne sont pas corrélés à la valeur du patrimoine. Il peut donc y avoir une spéculation sur l'achat vente de ce genre de SCPI. La société, par contre, peut décider de l'augmentation uniquement si nécessaire et donc optimiser le capital investi.
Une SCPI à capital variable peut être vendu sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. La gestion du capital évolue donc : S'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs, il y a une augmentation de capital pour émettre de nouvelles parts. Cela constitue d'ailleurs le principal soucis de la SCPI qui se retrouve à investir impérativement dans ce cas, même si l'immobilier n'est pas favorable. Si inversement, il y a plus de vendeurs que d'acheteurs, la vente peut prendre un temps important avant d'être réalisée. On est là dans une situation finalement très proche de la vente de l'immobilier réelle (le placement n'est pas toujours très liquide). Pour limiter cela, la SCPI se constitue généralement un fond de réserve. Cette stabilité du prix de souscription entraine que le recours à un crédit immobilier pour investir est possible. Il faut juste noter que les banques restent frileuses pour accepter un crédit sur un produit externe. Le plus simple est alors de passer par un courtier en prêt.
En 2019, les taux sont très bas. Les banques sont donc à la recherche d'un minimum de rendement sur les crédits. Ils peuvent proposer des crédits à la consommation ou des crédits pour financer un investissement (+0,5% en juin 2019 par rapport à un crédit immobilier sur 15ans).

Les avantages de la SCPI

Le principal avantage de la SCPI est un investissement très diversifié dans l'immobilier (bureaux, commerces, résidences , santé, entrepot, ...) avec un rendement correct de plus de 4%. Le temps passé à gérer votre investissement est minime. La revente est possible avec une liquidité généralement correcte. Enfin, l'investissement peut être réalisé avec des sommes très faibles et surtout à crédit.

Les types de SCPI

Il existe des SCPI de rendement dont l'objectif est de distribuer un revenu régulièrement (généralement, tous les trimestres). Ce type de SCPI est parfait pour rembourser un crédit. On trouve aussi des SCPI de valorisation dont l'objectif est de valoriser le capital en liquidant à terme le capital.

Les placements financiers et vous
Thomas

Valeur Actuelle Nette (VAN)

La Valeur Actuelle Nette (VAN) représente l'enrichissement supplémentaire d'un investissement par rapport à un taux minimum exigé par l'investisseur (le taux du livret A, par exemple). En simplifiant, un investissement qui rapporte en moyenne 5% sur la période est meilleur qu'un investissement à 2% sur le livret A sur la même période. Il est évident que c'est seulement un critère de décision. Il peut en exister d'autres. Nous observons que finalement le VAN dépend du taux minimum retenu par l'investisseur. Nous l'avons ici, pris arbitrairement au taux du livret A. Le premier problème est que vous connaissez le taux aujourd'hui mais qu'il est fortement probable que ce taux est évolué l'année prochaine. Une façon pragmatique de le fixer est de choisir le taux minimum (mais réaliste) que votre argent peut rapporter sans risque.

Calculer le VAN

Le VAN est la différence entre l'investissement initial et les flux de trésorerie actualisés (placés sur la période restante au taux minimum). Sur cette période, il me semble réaliste d'avoir une rémunération de mon argent à 4%. A partir des tableaux de calcul du TRI, toujours avec Excel, nous obtenons les valeurs ci-après.
L'investissement en cash donne un VAN de 13k€.
L'investissement à crédit donne un VAN de 15k€.

L'investissement ici, est donc plus intéressant à crédit que en cash. Cependant, si l'on actualise son argent avec un taux de 3%, nous obtenons le résultat inverse. La difficulté d'introduire le bon taux de rémunération de l'argent sur la période influe énormément sur le résultat. C'est toute la difficulté de ce critère de décision. Malheureusement, l'état de nos finances impose souvent d'investir à crédit.

Les placements financiers et vous
Thomas

Taux de Rendement Interne (TRI)

Comment comparer 2 placements ?

Pour comparer 2 crédits, c'est très simple pour une période donnée. La banque doit vous fournir le Taux Effectif Global (TEG). A partir de cette information, vous faites la meilleurs affaires avec le TEG le plus bas.
Pour comparer 2 placements, c'est nettement plus compliqué. Il existe pourtant une information équivalente : Le Taux de Rendement Interne aussi appelé TRI est un premier indicateur que nous pouvons comparer au TEG. Si celui-ci est supérieur au taux du livret A, par exemple sur la période, alors l'investissement est rentable.

Calculer le TRI

Le TRI utilise les flux de trésorerie (l'argent qui entre et sort pendant le projet) pour déterminer le taux d’intérêt équivalent que devrait vous rapporter votre argent. Si l'on reprend l'exemple précédent de l'investissement en cash, nous obtenons le tableau suivant :

année	flux	remarque
1	-100k€	=> achat 100k€ frais de notaire 5k€ gain 5k€
2	5k€	=> gain 5k€
3	5k€	=> gain 5k€
4	5k€	=> gain 5k€
5	5k€	=> gain 5k€
6	5k€	=> gain 5k€
7	5k€	=> gain 5k€
8	5k€	=> gain 5k€
9	5k€	=> gain 5k€
10	5k€	=> gain 5k€
11	5k€	=> gain 5k€
12	5k€	=> gain 5k€
13	5k€	=> gain 5k€
14	5k€	=> gain 5k€
15	5k€	=> gain 5k€
16	5k€	=> gain 5k€
17	5k€	=> gain 5k€
18	5k€	=> gain 5k€
19	5k€	=> gain 5k€
20	5k€	=> gain 5k€
21	105k€	=> vente 100k€ gain 5k€

Cela nous donne un TRI de 5% (utiliser la fonction TRI d'Excel).

Si l'on reprend maintenant l'exemple précédent de l'investissement à crédit, nous obtenons le tableau suivant :

année	flux	remarque
1	-6 721€	achat 100k€ crédit 100k€ frais de notaire 5k€ gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
2	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
3	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
4	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
5	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
6	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
7	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
8	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
9	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
10	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
11	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
12	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
13	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
14	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
15	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
16	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
17	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
18	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
19	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
20	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
21	98 278€	=> vente 100k€ gain 5k€ remboursement de prêt 6721€

Cela nous donne un TRI de 7.27% (utiliser toujours la fonction TRI d'Excel).

Conclusion liée à l'utilisation du TRI

Nos 2 investissements semblent ici très rentable. Il est intéressant de prendre quelques risques sur une longue période pour investir en particulier à crédit. Cela dit comparons nous bien la même chose ? Dans un cas, l'investissement initial est de 100 000€. Dans le second cas, on investit une somme moindre pendant 20ans. La somme de 100 000€ peut alors rester sur un super livret et améliorer votre investissement. Nous chercherons bientôt à répondre à cette question.

Pour comprendre le calcul, n'hésitez pas à le reprendre avec un compte type livret A.

Les placements financiers et vous
Thomas

emprunter pour investir

Emprunter pour investir et pour s'enrichir

"Empruntez pour vous enrichir avec l’argent des autres" est un conseil que l'on entend régulièrement. Le conseil inverse qui est d'investir uniquement avec de l'argent que vous avez destiné à ce besoin (livret A,  LDD, CEL, ...), en provenance directe du bon sens paysans a aussi ses adeptes. Il implique bien évidemment d'avoir déjà l'argent sur un compte avant d'envisager son premier investissement.
Nous allons essayer ici, de comprendre le mécanisme de l'investissement à crédit par un exemple simplifié. Nous achetons un bien de 100 000€ avec les 2 stratégies. Les frais de notaire sont de 5000€ et le bien rapporte 5%. Il n'y a pas d'inflation et le bien est revendu 100 000€.

Achat en cash

Les calculs sont ici très simples. Sauf la première année, je touche 5000€/an. Au bout de 21ans, j'ai doublé mon capital et je peux éventuellement recommencer l'opération.

rendement annuel de mon investissement

La première année, vous avez les frais de notaire qui plombent votre rendement pendant quelques années. Ensuite, le rendement se rapproche des 5%.

Achat avec un prêt à 100%

Même si je les simplifie au maximum, les calculs sont ici plus compliqués. Nous avons un excellent prêt à 3% (assurance comprise) sur les 100 000€ de notre achat. Nous devons rembourser 6 721€ pendant 20ans. Le premier enseignement est déjà que vous allez devoir faire un effort d'épargne car les 100 000€ rapportent uniquement 5000€ tous les ans (dans le cas précédent, vous avez aussi réalisé un effort d'épargne mais dans la période précédente). Tous les ans, vous devez donc rembourser de votre poche 1 721€.

rendement annuel de mon investissement

Le rendement de l'année augmente naturellement la dernière année car vous avez terminé le remboursement du prêt et ne faite plus un effort d'épargne. Il est aussi évidemment que l'on se retrouve maintenant dans le premier cas. Le rendement annuel par rapport à l'argent investi va donc tendre doucement, vers 14%.

Contrairement au premier cas de figure, il faut attendre plusieurs années avant de ne plus perdre de l'argent (6 ans) tous les ans.
Il faut encore doubler le nombre des années avant de gagner depuis le début de l'investissement de l'argent. Pour un achat d'un logement principal, il faut avoir à l'idée que en moyenne, vous ne serez plus dans votre logement dans 7ans...
Cependant, au final, vous avez aussi acquis une somme de 100 000€ en investissant seulement 40 000€ de votre poche. Cela s'appelle l'effet de levier du crédit. Cet effet joue à la hausse mais aussi à la baisse.

Cet exemple montre aussi un point important sur l'investissement à crédit. Nous observons que le rendement moyen est finalement très faible sur la période (2%/an est loin d'être mirobolant sur une longue période). Il sera alors extrêmement dépendant du prix de vente de votre bien. Espérer une hausse pour revendre votre bien s'appelle de la spéculation. Elle est par définition, hasardeuse.

l'effet de levier du crédit

Dans la constitution de votre épargne, la question se pose souvent différemment. Dans un premier temps, vous n'avez pas d'épargne. Il est donc nécessaire d'emprunter en intégrant les remboursements dans votre budget. Après la réalisation de votre projet passe souvent par un mixe entre les 2 solutions : 50% cash et 50% à crédit. Elle peut aussi dépendre de votre objectif (épargner, investir pour votre retraite, ...)

Les placements financiers et vous
Thomas 

PEL à 2%

Le Plan d'Épargne Logement (PEL)

Depuis le 1^er février 2015, le taux du Plan d'épargne logement (PEL) est passé de 2,5 à 2 %. Malgré cette baisse, ce produit affiche encore une rémunération (1,69 % après prélèvements sociaux) supérieure à celle du livret A (1 % aujourd'hui) pour la même sécurité. Dès lors, les encours du PEL, qui ont fortement progressé l'an dernier, devraient continuer à gonfler.

Faut-il ouvrir un PEL aujourd'hui

Oui, car à condition de laisser votre épargne bloquée deux ans dessus, il permet d'engranger une rémunération supérieure à celle du Livret A. Le PEL permet aussi de profiter d'un crédit à un taux fixé à l'avance. Depuis le 1^er février, ce dernier est de 3,20 %, soit un niveau peu compétitif aujourd'hui pour acheter. D'après le courtier Meilleurtaux.com, les taux d'emprunt oscillent actuellement entre 1,80 et 2,30 % sur 15 ans. «Mais ce taux de crédit pourra devenir intéressant dans le futur, si les taux évoluent à la hausse», ajoute Frédérique Sisco.
Si vous avez un projet immobilier d'ici quatre ou cinq ans, ouvrir un PEL aujourd'hui fait donc sens. Si un membre de votre famille (enfants, parents, frères, sœurs, neveux,…) projette d'acheter ou de faire des travaux, sachez que vous pourrez lui céder vos droits à prêt, à condition qu'il soit titulaire d'un PEL depuis au moins trois ans.

Que faire de votre ancien PEL?

Quelle que soit la génération de votre ancien PEL, si vous en détenez un, conservez-le car il vous rapportera davantage que la génération d'aujourd'hui. Et ce, même si les intérêts sont fiscalisés. Par exemple, si vous détenez un PEL ouvert en 2002, ce dernier rapporte 4,50 % brut, soit 3,80 % après prélèvements sociaux. En net, après impôts, ce taux passe à 2,66 % si vous êtes imposé à 30 %.
Si en revanche vous avez un projet immobilier et que vous craignez une remontée des taux d'ici quatre ans, cassez votre ancien PEL et souscrivez-en un de la nouvelle génération pour profiter du taux garanti d'emprunt à 3,20 %.

PEL échu

Un PEL échu est un PEL qui est arrivé au terme de la période d'épargne des 10 ans. Concrètement, cela a deux impacts :

• Vous ne pouvez plus effectuer de versements supplémentaires,
• Le montant du prêt et la prime sont gelés au niveau atteint à cette date.

Il est gelé au maximum pour 5 ans (maximum). L’épargne du titulaire est rémunérée au taux fixé initialement

Amicalement,
Les placements financiers et vous
Thomas 

une assurance vie

L'assurance vie est une alternative intéressante à un livret A pour votre épargne. Dans un premier temps, évidemment, vous vous êtes constitués une épargne de précaution. Ce point est important car l'un des paramètres de l'assurance vie pour être intéressant est la durée. Après l'assurance vie n'est pas figée et vous pouvez récupérer tout ou partie de votre argent à tout moment. Bien sûr, plus vous conservez votre contrat longtemps, plus la fiscalité est avantageuse.

Fonctionnement de l'assurance Vie

Pour les contrats ouverts ou versements effectués depuis 1998, le contribuable peut opter soit pour l'intégration à l'impôt sur le revenu de ses gains, soit pour un prélèvement forfaitaire libératoire. 

• Impôt sur le revenu : Avant 8 ans, les gains sont ajoutés à vos revenus,
• Prélèvement forfaitaire libératoire : Avant 4 ans, vos gains sont taxés à 35% et puis jusqu'à 8 ans, à 15%.

Dans tous les cas, après 8 ans, vous obtenez un abattement de 4600€ sur vos gains (sur la fraction du retrait correspondant aux gains, la fraction correspondant aux versements n'est pas taxée) pour l'ensemble des contrats du contribuable. Pour un couple marié ou pacsé, l'abattement est porté à 9200€. S'ajoutent à cette imposition des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) prélevés soit annuellement sur un contrat en euros, soit au moment d'un rachat sur les contrats multisupports (ce qui est plus avantageux).

On note tout de suite, que pour éviter l'impôt, il faut profiter de cet abattement pour éviter l'impôt. Si vous avez 9000€ de gain, vous rachetez la moitié de votre assurance vie la 8ième année et vous la clôturez l'année suivante. Vous pouvez remettre la somme obtenue immédiatement sur un autre contrat.

Régime successoral

Le second avantage de l'assurance vie est le régime successoral. A l'ouverture d'un contrat, vous (le souscripteur) désignez un ou des bénéficiaires dans sa famille (conjoint, enfants, neveu, ...), dans ses relations (concubin, ami, ...) ou des personnes morales (association, parti politique, ...). 

En cas de décès du souscripteur, les bénéficiaires reçoivent l'intégralité des capitaux avec une fiscalité successorale. Cette dernière est fonction de la date d'ouverture, de la date de versement des primes et de l'age du souscripteur. Nous retiendrons seulement pour les contrats les plus récents un abattement de 152 500 € sur le capital transmis à chaque bénéficiaire. Les sommes transmises au décès se font hors succession et sans tenir compte de la réserve successorale prévue par le code civil. L'assurance-vie est donc un produit privilégié pour transmettre, sans frais de succession dans la plupart des cas, une partie de patrimoine à des personnes qui ne sont pas héritiers (notamment à un amant aux dépens d'un époux légitime alors que les dons entre tiers sont soumis à une taxation à 60 %).

Dans les successions, les parts minimales des héritiers réservataires sont calculées sans tenir compte des contrats d'assurance-vie, sauf précise le Code des assurances, si le montant des primes est manifestement exagéré. Dans ce cas, les héritiers réservataires peuvent s'adresser au juge pour faire réintégrer le contrat dans la succession (le fisc soumettra ces sommes aux droits de succession). Malheureusement, la notion de manifestement exagéré n'est pas précisée et les jugements sont encore peu nombreux. Dans le doute, il est donc préférable de commencer tôt et de verser régulièrement des primes. Ensuite, c'est aux héritiers de prouver le caractère manifestement exagéré devant les tribunaux.