emprunter pour investir

Emprunter pour investir et pour s'enrichir

"Empruntez pour vous enrichir avec l’argent des autres" est un conseil que l'on entend régulièrement. Le conseil inverse qui est d'investir uniquement avec de l'argent que vous avez destiné à ce besoin (livret A,  LDD, CEL, ...), en provenance directe du bon sens paysans a aussi ses adeptes. Il implique bien évidemment d'avoir déjà l'argent sur un compte avant d'envisager son premier investissement.
Nous allons essayer ici, de comprendre le mécanisme de l'investissement à crédit par un exemple simplifié. Nous achetons un bien de 100 000€ avec les 2 stratégies. Les frais de notaire sont de 5000€ et le bien rapporte 5%. Il n'y a pas d'inflation et le bien est revendu 100 000€.

Achat en cash

Les calculs sont ici très simples. Sauf la première année, je touche 5000€/an. Au bout de 21ans, j'ai doublé mon capital et je peux éventuellement recommencer l'opération.

rendement annuel de mon investissement

La première année, vous avez les frais de notaire qui plombent votre rendement pendant quelques années. Ensuite, le rendement se rapproche des 5%.

Achat avec un prêt à 100%

Même si je les simplifie au maximum, les calculs sont ici plus compliqués. Nous avons un excellent prêt à 3% (assurance comprise) sur les 100 000€ de notre achat. Nous devons rembourser 6 721€ pendant 20ans. Le premier enseignement est déjà que vous allez devoir faire un effort d'épargne car les 100 000€ rapportent uniquement 5000€ tous les ans (dans le cas précédent, vous avez aussi réalisé un effort d'épargne mais dans la période précédente). Tous les ans, vous devez donc rembourser de votre poche 1 721€.

rendement annuel de mon investissement

Le rendement de l'année augmente naturellement la dernière année car vous avez terminé le remboursement du prêt et ne faite plus un effort d'épargne. Il est aussi évidemment que l'on se retrouve maintenant dans le premier cas. Le rendement annuel par rapport à l'argent investi va donc tendre doucement, vers 14%.

Contrairement au premier cas de figure, il faut attendre plusieurs années avant de ne plus perdre de l'argent (6 ans) tous les ans.
Il faut encore doubler le nombre des années avant de gagner depuis le début de l'investissement de l'argent. Pour un achat d'un logement principal, il faut avoir à l'idée que en moyenne, vous ne serez plus dans votre logement dans 7ans...
Cependant, au final, vous avez aussi acquis une somme de 100 000€ en investissant seulement 40 000€ de votre poche. Cela s'appelle l'effet de levier du crédit. Cet effet joue à la hausse mais aussi à la baisse.

Cet exemple montre aussi un point important sur l'investissement à crédit. Nous observons que le rendement moyen est finalement très faible sur la période (2%/an est loin d'être mirobolant sur une longue période). Il sera alors extrêmement dépendant du prix de vente de votre bien. Espérer une hausse pour revendre votre bien s'appelle de la spéculation. Elle est par définition, hasardeuse.

l'effet de levier du crédit

Dans la constitution de votre épargne, la question se pose souvent différemment. Dans un premier temps, vous n'avez pas d'épargne. Il est donc nécessaire d'emprunter en intégrant les remboursements dans votre budget. Après la réalisation de votre projet passe souvent par un mixe entre les 2 solutions : 50% cash et 50% à crédit. Elle peut aussi dépendre de votre objectif (épargner, investir pour votre retraite, ...)

Les placements financiers et vous
Thomas